各區(qū)住房和建設(shè)局，寶安區(qū)建設(shè)局、住宅局，光明、坪山新區(qū)城建局，市建設(shè)工程交易服務(wù)中心及各有關(guān)單位：

　　為促進(jìn)我市物業(yè)管理市場(chǎng)的公平、有序競(jìng)爭(zhēng)，維護(hù)招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》、《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法實(shí)施條例》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》、《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》、《關(guān)于發(fā)布〈深化建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)改革的若干措施〉的通知》(深建市場(chǎng)〔2012〕72號(hào))，現(xiàn)就進(jìn)一步規(guī)范我市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作的有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

　　一、充分認(rèn)識(shí)規(guī)范物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作的重要意義

　　(一)有利于提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)。

　　通過(guò)規(guī)范物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作，引導(dǎo)、鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，激勵(lì)企業(yè)完善經(jīng)營(yíng)管理制度和創(chuàng)新物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品，提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力和抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

　　(二)有利于構(gòu)建物業(yè)管理市場(chǎng)良性競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。

　　招投標(biāo)制度是現(xiàn)代物業(yè)管理基本制度之一，是構(gòu)建物業(yè)管理市場(chǎng)良性競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、維護(hù)市場(chǎng)秩序的重要保障。通過(guò)規(guī)范物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作，為建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等市場(chǎng)主體提供開(kāi)展物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作的行為準(zhǔn)則，構(gòu)建并維護(hù)物業(yè)管理市場(chǎng)良性競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。

　　(三)有利于提升物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展水平。

　　招標(biāo)投標(biāo)制度的有效實(shí)行能夠激勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)以市場(chǎng)需求為基礎(chǔ)，創(chuàng)新服務(wù)內(nèi)容和手段，提升服務(wù)質(zhì)量，有利于物業(yè)管理行業(yè)形成積極創(chuàng)新與有序競(jìng)爭(zhēng)的良好發(fā)展環(huán)境，逐步推動(dòng)行業(yè)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)和做大做強(qiáng)。

　　(四)有利于減少社區(qū)物業(yè)管理矛盾糾紛。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘活動(dòng)是導(dǎo)致社區(qū)物業(yè)管理矛盾糾紛的重要因素之一。通過(guò)規(guī)范物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作，有利于遏制違法違規(guī)、惡意競(jìng)標(biāo)等行為，減少因選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)引致的社區(qū)物業(yè)管理矛盾糾紛，維護(hù)社區(qū)的和諧、穩(wěn)定。

　　二、進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作的主要事項(xiàng)

　　(一)交易平臺(tái)。

　　從通知發(fā)布之日起，建設(shè)單位須進(jìn)入深圳工程交易服務(wù)中心(含龍崗工程交易分中心和寶安工程交易分中心，以下簡(jiǎn)稱(chēng)交易中心)進(jìn)行前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)(依法須通過(guò)政府采購(gòu)中心進(jìn)行的招投標(biāo)活動(dòng)除外)。

　　提倡業(yè)主大會(huì)進(jìn)入交易中心進(jìn)行物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)。

　　(二)招標(biāo)時(shí)限。

　　1.新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成;

　　2.預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成;

　　3.非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。

　　(三)招標(biāo)人、投標(biāo)人信息采集。

　　進(jìn)入交易中心進(jìn)行物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)的，招標(biāo)人需提前到交易中心辦理企業(yè)信息備案，投標(biāo)人需提前到交易中心辦理企業(yè)信息卡和投標(biāo)員信息采集。

　　(四)招投標(biāo)活動(dòng)備案。

　　建設(shè)單位在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的10日前，

　　應(yīng)當(dāng)填寫(xiě)《深圳市前期物業(yè)管理招投標(biāo)備案表》報(bào)區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)備案。

　　(五)招標(biāo)公告的發(fā)布。

　　進(jìn)入交易中心進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在交易中心發(fā)布招標(biāo)公告;未進(jìn)入交易中心進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)網(wǎng)上發(fā)布招標(biāo)公告。

　　(六)招標(biāo)文件的編制。

　　招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)市物業(yè)管理主管部門(mén)發(fā)布的物業(yè)管理招標(biāo)文件示范文本，結(jié)合招標(biāo)項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要編制招標(biāo)文件。

　　招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)方法和評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)不得違背相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。

　　(七)評(píng)標(biāo)委員會(huì)的組成。

　　市物業(yè)主管部門(mén)對(duì)物業(yè)招投標(biāo)專(zhuān)家進(jìn)行監(jiān)管及完善，委托交易中心負(fù)責(zé)日常管理。

　　評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理方面的專(zhuān)家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專(zhuān)家為成員總數(shù)的三分之二。招標(biāo)人在開(kāi)標(biāo)當(dāng)天上午到交易中心抽取評(píng)標(biāo)專(zhuān)家。

　　(八)評(píng)標(biāo)和定標(biāo)方法。

　　原則上要求招標(biāo)人采用評(píng)定分離法;招標(biāo)人也可根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目實(shí)際情況選擇綜合評(píng)估法或抽簽定標(biāo)法，并選擇下列方法定標(biāo)：

　　1.采用評(píng)定分離法的，由招標(biāo)人從評(píng)標(biāo)委員會(huì)推薦的合格候選人中確定中標(biāo)人。(評(píng)標(biāo)方法：綜合評(píng)估法;定標(biāo)方法：直接票決法，即由招標(biāo)人組建定標(biāo)委員會(huì)進(jìn)行定標(biāo)，定標(biāo)細(xì)則和定標(biāo)委員會(huì)的組建參照深建市場(chǎng)(2012)72號(hào)文)。

　　2.采用綜合評(píng)估法的，根據(jù)評(píng)標(biāo)委員會(huì)評(píng)標(biāo)報(bào)告中推薦的中標(biāo)候選人順次排序確定中標(biāo)人。排名在前的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)的，招標(biāo)人可以依序確定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。

　　3.采用抽簽定標(biāo)法的，通過(guò)抽簽方式確定中標(biāo)人。

　　(九)招投標(biāo)服務(wù)費(fèi)。

　　招標(biāo)過(guò)程中發(fā)生的交易服務(wù)費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)由招標(biāo)人承擔(dān)，但招標(biāo)成功后依據(jù)招標(biāo)文件的約定由中標(biāo)人或者投標(biāo)人承擔(dān)的除外。

　　(十)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)的主要事項(xiàng)。

　　1.業(yè)主大會(huì)通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)開(kāi)展各項(xiàng)具體工作。

　　2.以下事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定：

　　(1)是否通過(guò)對(duì)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的續(xù)聘方案;

　　(2)是否通過(guò)業(yè)主委員會(huì)編制的招標(biāo)文件;

　　(3)是否進(jìn)入交易中心進(jìn)行物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng);

　　(4)是否委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)。

　　3.在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的10日前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)填寫(xiě)《深圳市物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)信息采集表》，并經(jīng)由物業(yè)所在地社區(qū)工作站及街道辦事處簽署意見(jiàn)后組織招投標(biāo)工作。

　　4.業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)自行組織招投標(biāo)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在開(kāi)標(biāo)當(dāng)天到交易中心申請(qǐng)抽取評(píng)標(biāo)專(zhuān)家，并自行組織評(píng)標(biāo)工作。

　　5.定標(biāo)方法采用評(píng)定分離法的，由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議確定中標(biāo)人。

　　6.中標(biāo)結(jié)果應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主公布。

　　(十一)采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的審批事項(xiàng)。

　　符合《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第七十四條第一款第(三)、(四)項(xiàng)條件的住宅物業(yè)，建設(shè)單位須填寫(xiě)《深圳市以協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請(qǐng)表》報(bào)區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)，經(jīng)批準(zhǔn)后可采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)入交易中心進(jìn)行物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)時(shí)，符合《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第七十四條第一款第(四)項(xiàng)條件的，業(yè)主委員會(huì)憑交易中心出具的《投標(biāo)單位報(bào)名一覽表》，由業(yè)主大會(huì)采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)自行組織(未進(jìn)入交易中心)物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)重新組織招標(biāo)。

　　進(jìn)入交易中心進(jìn)行物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)且采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)須取得交易中心出具的《招投標(biāo)程序完成證明書(shū)》。建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)在向區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)辦理物業(yè)服務(wù)合同備案時(shí)，須提供《招投標(biāo)程序完成證明書(shū)》。

　　三、加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作的指導(dǎo)與監(jiān)管

　　市物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)的政策指導(dǎo)與行政監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理招投標(biāo)工作的制度化、規(guī)范化。

　　區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)以前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)備案與物業(yè)服務(wù)合同備案為抓手，指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)依法、有序進(jìn)行，并依照《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法規(guī)對(duì)違法違規(guī)行為進(jìn)行處罰。

　　交易中心應(yīng)依法為物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)提供服務(wù)，為建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)等招標(biāo)人及投標(biāo)人提供必要的技術(shù)、法規(guī)咨詢(xún)服務(wù)。

　　市物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)配合物業(yè)管理主管部門(mén)對(duì)參與物業(yè)管理

　　投標(biāo)活動(dòng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，對(duì)違法違規(guī)的物業(yè)

　　服務(wù)企業(yè)給予警告、業(yè)內(nèi)通報(bào)批評(píng)或者公開(kāi)譴責(zé)等制裁。

　　四、生效日期及試用期限

　　本通知自發(fā)布之日起試行，試用期6個(gè)月。以往發(fā)布的規(guī)定與本通知有沖突的，以本通知為準(zhǔn)。

　　五、聯(lián)系方式

　　1、交易中心

　　聯(lián)系電話(huà)：83787179

　　地址：福田區(qū)振華路8號(hào)設(shè)計(jì)大廈業(yè)務(wù)辦理窗口

　　2、寶安建設(shè)工程交易服務(wù)中心

　　聯(lián)系電話(huà)：29993882

　　地址：寶安區(qū)新安二路195號(hào)健華大廈A座4樓

　　3、龍崗建設(shè)工程交易服務(wù)中心

　　聯(lián)系電話(huà)：28589112

　　地址：龍崗中心城黃閣路深圳市交易服務(wù)中心龍崗分中心1樓

　　特此通知。

　　深圳市住房和建設(shè)局

二〇一二年七月二十五日