在國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《遼寧省物業(yè)管理條例》已制定的各項制度的基礎(chǔ)上，本《條例》草案擬提出一系列新制度，包括擬建立物業(yè)服務(wù)第三方評估制度、物業(yè)服務(wù)履約保證金制度、物業(yè)管理委員會制度、物業(yè)管理聯(lián)席會議制度等。擬建立全市統(tǒng)一的物業(yè)行政管理信息系統(tǒng)，利用高科技手段進行物業(yè)管理;擬建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核體系和信用評價體系，加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案建設(shè)，建立健全企業(yè)法定代表人、項目負(fù)責(zé)人信用檔案。
　　《條例》草案在整個物業(yè)管理活動中，擬明確以下幾方面的內(nèi)容：業(yè)主自治設(shè)定了業(yè)主大會召開條件、籌備程序、資格確認(rèn)、投票方式等業(yè)主自治內(nèi)容;規(guī)定了業(yè)主大會、業(yè)主委員會(物業(yè)管理委員會)工作經(jīng)費、工作補貼的來源。
　　物業(yè)服務(wù)
　　擬制定物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管、退出及移交的條件和程序。
　　物業(yè)使用與維護
　　擬建立應(yīng)急維修時使用專項維修資金的程序。
　　行業(yè)自律
　　要求物業(yè)管理協(xié)會依照國家和省有關(guān)規(guī)定，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范和等級標(biāo)準(zhǔn)，建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律制度。
　　行業(yè)監(jiān)管
　　實行“大家事、大家管”，堅持物業(yè)管理屬地化、物業(yè)服務(wù)市場化的原則，實行“兩級政府、三級管理、四級網(wǎng)絡(luò)”的市場監(jiān)管體制。
　　業(yè)主自治
　　物業(yè)共有部分經(jīng)營收益歸業(yè)主所有
　　“前期物業(yè)管理合同”納入商品房買賣合同附件
　　草案提出，在業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法通過招標(biāo)、投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理。
　　建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同的附件應(yīng)當(dāng)包括前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約。建設(shè)單位應(yīng)按照市物業(yè)管理行政主管部門制定的范本確定臨時管理規(guī)約的主要內(nèi)容，物業(yè)買受人在購房時簽署。
　　開發(fā)商規(guī)劃小區(qū)須留出100平方米以上物業(yè)用房
　　草案規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)按物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積千分之三的比例在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房，最低不少于一百平方米。
　　業(yè)主大會可行使12項職權(quán)
　　(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;(二)制定和修改管理規(guī)約;(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員;(四)制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費方案;(五)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);(六)籌集和使用房屋專項維修資金;(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(八)改變共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的用途;(九)決定或者授權(quán)業(yè)主委員會決定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營方式，管理、使用經(jīng)營收益;(十)聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告和收支預(yù)算、結(jié)算的工作報告;(十一)改變或者撤銷本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主委員會作出的與業(yè)主大會決定相抵觸的決議;(十二)法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項。
　　與物業(yè)“涉親”者不得進入業(yè)主委員會
　　并非只要是業(yè)主就能選任業(yè)主委員會委員，條例規(guī)定8種情況不得擔(dān)任，其中一條是：“本人及其配偶、直系親屬與同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)有利害關(guān)系的”。
　　物業(yè)共有部分經(jīng)營收益歸業(yè)主所有
　　業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范的財務(wù)管理制度，房屋專項維修資金使用、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費應(yīng)當(dāng)按照財務(wù)要求建賬、入賬并定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
　　利用物業(yè)共有部分進行經(jīng)營活動，應(yīng)當(dāng)首先征得相關(guān)業(yè)主同意并合法使用，獲取的收益歸業(yè)主所有。
　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費預(yù)算及使用情況，每年向業(yè)主大會報告一次，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告一次，接受業(yè)主監(jiān)督。
　　物業(yè)無權(quán)擅自斷水?dāng)嚯?span>
　　業(yè)主大會可委托第三方評估物業(yè)履約情況
　　草案提出，本市應(yīng)建立統(tǒng)一的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)平臺，為建設(shè)單位或者業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)和指導(dǎo)。外埠物業(yè)服務(wù)企業(yè)需持營業(yè)執(zhí)照至本市物業(yè)主管部門進行信息采集后方可承接本地物業(yè)服務(wù)。
　　提倡業(yè)主大會通過統(tǒng)一的招標(biāo)投標(biāo)平臺選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
　　業(yè)主大會可以委托第三方評估機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況開展評估，并向全體業(yè)主公布評估結(jié)果。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合評估活動。
　　業(yè)主拖欠物業(yè)費將留個人信用污點
　　物業(yè)服務(wù)費、停車服務(wù)費、電梯運行費原則上按月收取，經(jīng)業(yè)主同意，可適當(dāng)延長收費期限，但最長不得超過一年期限。業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等形式，督促其限期交納;逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認(rèn)后仍不履行的，按照個人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個人信用檔案。
　　物業(yè)無權(quán)擅自斷水?dāng)嚯娞岣呶飿I(yè)費
　　未經(jīng)業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會書面委托，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得就業(yè)主共同管理事項擅自向業(yè)主征求意見。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：(一)違反物業(yè)服務(wù)合同約定降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);(二)未經(jīng)業(yè)主大會同意提高物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn);(三)未經(jīng)業(yè)主大會同意或者物業(yè)服務(wù)合同中無相關(guān)約定，處分屬于業(yè)主共有的財產(chǎn);(四)限制業(yè)主享有供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位提供的公共服務(wù)的權(quán)利。
　　行業(yè)監(jiān)管
　　建立三級管理體系調(diào)解糾紛
　　草案明確，建立物業(yè)管理活動市、區(qū)、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)三級管理體系，按照屬地管理原則開展相關(guān)工作。同時健全物業(yè)管理糾紛調(diào)解體系，各區(qū)(市)縣人民政府成立物業(yè)管理糾紛調(diào)解中心，各街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會成立物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解委員會，建立人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解、行業(yè)調(diào)解“多調(diào)聯(lián)動”相互銜接的聯(lián)動機制，依法及時有效地調(diào)解和解決物業(yè)管理糾紛。
　　同時，將建立物業(yè)服務(wù)第三方評估制度，業(yè)主自治組織、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托物業(yè)服務(wù)第三方評估機構(gòu)，開展物業(yè)項目交接和查驗、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費用測算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估等活動，具體實施辦法由物業(yè)管理行政主管部門制定。
　　物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立全市統(tǒng)一的物業(yè)行政管理信息系統(tǒng)，全面提高行政監(jiān)管服務(wù)工作的治理和效率。
　　物業(yè)管理行政主管部門還應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核體系和信用評價體系。
　　動用維修基金須向街道提出使用申請
　　發(fā)生下列危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即進行維修、更新和改造的，業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居(村)民委員會均可向所在地街道辦事處提出資金使用申請，經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)后到房屋專項維修資金管理部門提取房屋專項維修資金進行維修：(一)屋面、外墻防水損壞造成大面積滲漏的;(二)電梯出現(xiàn)故障，經(jīng)專業(yè)技術(shù)機構(gòu)判定需要維修的;(三)樓體外立面局部有坍塌、脫落危險的;(四)專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產(chǎn)安全的;(五)其他涉及公共安全或嚴(yán)重影響業(yè)主正常生活的。(摘自深圳市物業(yè)網(wǎng))